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特約がある場合でも

賃貸契約に特約がある場合でも、返還手続きは可能です!

特約とは、「当事者間の特別の合意や約束」、「特別の条件を付した約束」のことです。賃貸借契約では、本来は家主の負担となる修繕費を、特別に入居者の負担とするという特約を定める場合があります。
基本的には、民法の「契約自由の原則」に基づき、当事者の自由な意思により設けられた特約は有効となります。つまり、原則として契約内容は当事者間で自由に定めることができ、その内容について当事者の合意がある以上、契約は有効ということになります。
しかし、いかに契約自由の原則に基づいて定められた特約でも、すべて認められるということではないのです。入居者に特別の負担を課す特約が有効とされるには、以下の要件を全て満たす必要があるとされています。

入居者に特別の負担を課す特約が有効とされるための要件

①特約の必要性があり、かつ、暴利でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
②特約によって、入居者が、通常の場合だと負担する必要のない修繕の義務を負うことについて認識していること
③入居者が特約による義務負担の意思表示をしていること
つまり、入居時に原則と違う特約が定められている契約書にサインしたとしても、上記の3つの要件を満たしていない場合は、その 特約は無効となり、原則で考えると家主負担となる費用については、家主が負担すべきということになるのです。
よって、入居時に特約があり、契約書通りだと考えると支払わなければならないと思われがちな修繕費も、その特約自体が無効となって、請求された修繕費を支払わないで済む可能性も十分ありますので、特約があるからといって諦める必要はないのです。


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