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通常の使用による汚損・損耗は特約にいう原状回復義務の対象にはならないとされた事例

東京地方裁判所判決 平成6年7月1日
(敷金24 万円 返還24 万円(全額))

1 事案の概要(原告:賃借人X 被告:賃貸人Y)

賃借人Xは、賃貸人Yから昭和62年5月本件建物を賃料12万円で賃借し、その際賃貸人Yに敷金24万円を差し入れた。平成5年4月本件契約は合意解除され、同日賃借人Xは賃貸人Yに本件建物を明け渡したが、賃貸人Yが敷金を返還しないので、その返還を求めた。 賃貸人Yは本件建物の明け渡しを受けた後、畳の裏替え、襖の張替え、じゅうたんの取替え及び壁・天井等の塗装工事を行い、その費用として24万9780円を支出したと主張した。なお、本件契約には、「賃借人Xは賃貸人Yに対し、契約終了と同時に本件建物を現(原)状に回復して(但し賃貸人の計算に基づく賠償金をもって回復に替えることができる)、明け渡さなければならない」という特約があった。 これに対して原審(豊島簡易裁判所判決、判決年月日不明)は、賃借人Xの主張を容認し、賃貸人Yが控訴した。

2 判決の要

これに対して裁判所は、

  1. 本件における「原状回復」という文言は、賃借人の故意、過失による建物の毀損や通常でない使用方法による劣化等についてのみ、その回復を義務付けたとするのが相当である。
  2. 賃借人Xは、本件建物に居住して通常の用法に従って使用し、その増改築ないし損壊等を行うともなく本件建物を明け渡したが、その際又は明け渡し後相当期間内に賃貸人Yや管理人から修繕を要する点などの指摘を受けたことはなかった。
  3. 賃借人Xは本件契約を合意更新するごとに新賃料1 か月分を更新料として支払ったが、賃貸人Yは本件建物の内部を見て汚損箇所等の確認をしたり、賃借人Xとの間でその費用負担について話し合うことはなかった。
  4. 以上から、賃借人Xは本件建物を通常の使い方によって使用するとともに、善良な管理者の注意義務をもって物件を管理し、明け渡したと認められるから、右通常の用法に従った使用に必然的に伴う汚損、損耗は本件特約にいう原状回復義務の対象にはならないとし、賃借人Xの請求を認容した原判決は相当であるとして、賃貸人Yの請求を棄却した。

 

原状回復の特約及び別記「修繕負担項目」により損耗の程度に応じた賃借人の負担を認めた事例

東京地方裁判所判決(平成6年8月22日) 判例時報1521-86
〔敷金0 円 追加支払35 万8682 円〕

1 事案の概要(原告:賃貸人X 被告:賃借人Y)

賃貸人Xは、昭和63年9月16日、賃借人Yに対し、本件建物を賃料月額21万7000円、共益費月額1万8000円で賃貸した。本件契約には、原状回復義務として、契約終了時には賃借人は自己の費用をもって遅滞なく原状回復(その具体的内容は契約書末尾に記載)の処置をとり賃貸人に明け渡す旨の条項があった。 平成4年5月28日、賃借人Yは本件建物を退去したが、賃貸人Xは賃借人Yが平成2年6月分以降の賃料及び共益費を支払わず、また、賃借人Yが退去にあたり何ら補修をしなかったため、賃貸人Xがカーペットの敷替え、壁等のクロスの張替え等の原状回復工事費用(65万6785円)を支払ったとして、賃借人Yにそれらの支払を求めた。

2 判決の要旨

これに対して裁判所は、

  1. カーペット敷替えは、それまで行う必要はなく、クリーニング(1万5000円)で十分である。
  2. クロス張替えは壁・天井ともやむをえない(26万8000円)が、下地調整及び残材処理は賃借人に負担させる根拠はなく、認められない。
  3. 畳表替えは、取替えではなく、裏返しで十分であった(2万1600円)。
  4. 室内クリーニングは、700円/㎡として認められるべきである(5万4082円)が、室外クリーニングは契約の合意項目にないので賃借人Yに負担させるべきでない。
  5. 以上から、賃借人Yは賃貸人Xに35万8682円を支払うよう命じた。なお、賃借人Yが一審敗訴部分の取消しを求めて控訴した。控訴審(東京高等裁判所判決平成7・12・26、判決の詳細不明)は、賃借人Yの控訴を棄却した。

 


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